“إيجارك هيزيد كام؟” قانون الإيجار الجديد 2026: خبير قانوني يكشف خريطة تقسيم الفئات الجغرافية ومصير المستأجرين
هل تبحث عن تفاصيل قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 وتأثيره على وحدتك السكنية؟ يهدف هذا القانون إلى تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر عبر تقسيم جغرافي دقيق للمناطق.
الخبير القانوني حسين صلاح الدين المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدوله
رأي القانون والتحليل القانوني
حسين صلاح الدين – المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة
في قراءة قانونية متأنية للمشهد العقاري الحالي، يرى الأستاذ حسين صلاح الدين، المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة، أن تفعيل القانون رقم 164 لسنة 2025 يمثل نقطة تحول تاريخية في صياغة العلاقة بين المالك والمستأجر.
ويؤكد “صلاح الدين” أن هذا التشريع جاء ليعالج خللاً تراكمياً دام لعقود، واضعاً حداً للاشتباكات القانونية التي خلّفها نظام الإيجار القديم، عبر استبدال الجمود التشريعي بمرونة تواكب المتغيرات الاقتصادية.
ويوضح الأستاذ حسين صلاح الدين أن العبقرية التشريعية في القانون الجديد تكمن في تطبيق مفهوم “العدالة الجغرافية”، حيث استند القانون إلى تقسيم المناطق إلى ثلاث فئات رئيسية لضمان توازن القيمة الإيجارية:
- 1. المناطق المتميزة:
وهي الواجهة العقارية الراقية والشوارع الرئيسية الكبرى، حيث يتم تقدير القيمة الإيجارية بما يتناسب مع قيمتها السوقية المرتفعة كأصول استثمارية تدر عائداً حقيقياً. - 2. المناطق المتوسطة:
وتشمل الأحياء ذات الخدمات الجيدة والمرافق المتوفرة، والتي تمثل الكتلة الأكبر من الطلب العقاري، حيث روعي فيها تقديم سعر عادل يوازن بين عائد المالك وقدرة المستأجر. - 3. المناطق الاقتصادية:
وهي الأحياء البسيطة أو الأقل من حيث مستوى الخدمات، وقد وضع القانون لها ضوابط تضمن الحماية الاجتماعية للمواطنين مع الحفاظ على حق المالك في الحصول على زيادة قانونية منتظمة.
واختتم الأستاذ حسين صلاح الدين رؤيته القانونية بالإشارة إلى أن هذا القانون ليس مجرد تعديل إجرائي، بل هو إعادة هيكلة للسلم الاجتماعي داخل القطاع العقاري.
وشدد في ختام حديثه على أهمية توثيق العقود الجديدة وفقاً لهذه المعايير الجغرافية الدقيقة، وذلك لتجنب أي نزاعات مستقبلية قد تُطرح أمام منصات القضاء المصري.
جدول الزيادات: كم ستدفع بعد قانون الإيجار الجديد؟
القانون وضع أرقاماً واضحة وحاسمة لا تقبل التأويل، لضمان عدم استغلال أي طرف للآخر. إليكم تفصيل القيمة الإيجارية حسب فئة المنطقة:
| فئة المنطقة | معدل الزيادة | الحد الأدنى شهرياً |
|---|---|---|
| المناطق المتميزة | 20 ضعف القيمة القانونية السابقة | 1000 جنيه |
| المناطق المتوسطة | 10 أضعاف القيمة القانونية السابقة | 400 جنيه |
| المناطق الاقتصادية | 10 أضعاف القيمة القانونية السابقة | 250 جنيه |
يلاحظ هنا أن المشرع وضع حداً أدنى للأجرة (Floor Price) لضمان عدم بقاء أي إيجار بمبالغ زهيدة لا تكفي حتى لمصاريف صيانة العقار.
إشكالية المعايير: كيف يتم تصنيف شارعك؟
أثار قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 تساؤلات مشروعة حول كيفية تحديد مرتبة الشارع. هل هو “متميز” أم “متوسط”؟ الإجابة تعتمد على اللجان الفنية التي تشكلها كل محافظة.
هذه اللجان تدرس عرض الشارع، جودة الرصف، توفر الغاز الطبيعي، القرب من الميادين العامة، والنشاط التجاري السائد. فإذا كان الشارع يضم بنوكاً أو توكيلات عالمية، فإنه يميل تلقائياً للفئة المتميزة.
أما الشوارع الجانبية الضيقة التي تفتقر لبعض الخدمات الأساسية، فإنها تُدرج ضمن المناطق الاقتصادية، ضماناً للعدالة في توزيع الأعباء المالية على الأسر.
الأسئلة الشائعة حول قانون الإيجار الجديد (FAQ)
ما هو الهدف الأساسي من صدور قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025؟
الهدف هو إعادة التوازن المفقود بين الملاك والمستأجرين، وتصحيح القيم الإيجارية المتدنية جداً التي لم تعد تتناسب مع قيمة العقارات الحالية أو تكلفة المعيشة.
هل الزيادة في الإيجار ستكون سنوية أم لمرة واحدة؟
الزيادة المذكورة (10 أو 20 ضعفاً) هي زيادة فورية لتعديل الوضع القائم، ولكن القانون يقر أيضاً زيادة سنوية دورية سيتم تحديد نسبتها في اللائحة التنفيذية لضمان مواكبة التضخم.
ماذا لو كان المستأجر غير قادر على دفع الحد الأدنى الجديد (مثل الـ 1000 جنيه)؟
هناك مقترحات موازية لإنشاء “صندوق دعم المستأجرين” للحالات غير القادرة، ولكن قانونياً، الالتزام بدفع الحد الأدنى هو شرط أساسي لاستمرار عقد الإيجار وتجنب الطرد.
من هي الجهة المنوط بها حصر الشوارع وتقسيمها؟
هي لجان متخصصة تشكل داخل كل حي بقرار من محافظ الإقليم، وتضم خبراء من الضرائب العقارية، الإسكان، والمساحة لضمان دقة التصنيف الجغرافي.
هل يسري القانون على المحلات التجارية والمكاتب الإدارية؟
نعم، القانون رقم 164 لسنة 2025 يشمل الوحدات السكنية وغير السكنية (تجاري، إداري، مهني) الخاضعة لقوانين الإيجار القديم، مع مراعاة طبيعة النشاط عند التقييم.
متى يفقد المستأجر حقه في الوحدة السكنية وفقاً لهذا القانون؟
يفقد المستأجر حقه في حالة الامتناع عن سداد القيمة الإيجارية الجديدة المعلنة، أو في حالة ثبوت ترك الوحدة مغلقة لفترات طويلة دون مبرر قانوني، أو تغيير النشاط دون موافقة المالك.
هل يحق للمستأجر التظلم من تصنيف منطقته كمنطقة “متميزة”؟
نعم، يتيح القانون فترة للتظلمات بعد صدور كشوف الحصر الأولية، حيث يمكن للمستأجر تقديم مستندات تثبت نقص الخدمات في شارعه لخفض تصنيفه من متميز إلى متوسط.
ما هو دور المحامي في هذه المرحلة الانتقالية؟
المحامي يضمن توثيق القيمة الجديدة بشكل قانوني سليم، ومتابعة كشوف الحصر، والتدخل في حالة وجود خطأ في تصنيف العقار لضمان عدم دفع مبالغ أكثر من المستحق قانوناً.
الرؤية المستقبلية: كيف سيؤثر القانون على الاقتصاد المصري؟
يرى الخبراء أن قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025 سيؤدي إلى انتعاش سوق الصيانة والترميم؛ فالملاك الآن أصبح لديهم دخل يمكنهم من الحفاظ على ثروتهم العقارية من الانهيار.
كما سيساهم في زيادة الحصيلة الضريبية للدولة، وتنشيط حركة البيع والشراء في العقارات التي كانت “محبوسة” بسبب الإيجارات القديمة، مما يضخ دماءً جديدة في شريان الاقتصاد القومي.
